선하지 보상 청구 전에 꼭 확인해야 할 네 가지
안녕하세요, 행정사입니다. 최근 "우리 땅 위로 고압선이 지나가는데 보상받을 수 있느냐"는 상담이 부쩍 늘었습니다. 대법원 판결 이후 선하지 보상이 널리 알려졌기 때문인데요, 모든 선하지가 보상 대상은 아닙니다. 핵심 법리와 절차, 비용, 그리고 수임 전에 반드시 걸러야 할 함정까지 정리해 드립니다.
1. '주변 3m만 보상'은 옛말입니다
과거 한국전력은 송전선 가장 바깥선에서 수평 3m까지만 보상하는 관행을 유지해 왔습니다. 하지만 2022년 대법원은 이 기준이 잘못되었다고 판단했습니다. 전기설비기술기준상 건조물 설치가 제한되는 법정 이격거리(154kV 4.785m, 345kV 7.65m, 765kV 13.95m) 전체가 토지 이용이 제한되는 범위라는 취지입니다. 한전이 일부 보상을 했더라도 그 범위가 법정 이격거리에 못 미치면 부족한 부분은 부당이득으로 추가 청구할 수 있습니다. 송전선이 있는 줄 알고 땅을 샀다거나 오래 이의를 제기하지 않았다는 사정만으로 권리가 사라지지도 않습니다.
2. 절차와 기간은 이렇게 진행됩니다
① 권리 조사(2주~1개월): 등기부등본, 토지대장, 측량 자료로 송전선 궤적과 법정 이격거리 침범 면적을 산출합니다.
② 한전 협의(2~4개월): 한전은 2023년 '선하지 보상기준 개선방안'을 마련해, 소송 없이도 기설 선하지 보상을 신청할 수 있게 했습니다. 합의되면 일시금을 받고 한전 명의 구분지상권을 설정해 줍니다.
③ 소송(1심 8개월~1년 6개월): 협의가 결렬되면 부당이득금 반환 및 철거 소송으로 갑니다. 상소까지 가면 확정에 2~3년 이상 걸릴 수 있습니다.
한전은 국가나 지자체가 아니므로 원칙적으로 최근 10년 치 차임 상당 부당이득과 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 다만 수용재결에 불복하려면 처분을 안 날부터 90일 등 청구 기간이 엄격하니 기일 관리가 중요합니다.
3. 비용 범위는 어떻게 될까요?
일반적으로 행정사(또는 변호사)가 대행할 수 있습니다. 따라서 행정사 위임업무 비용, 감정평가사 감정료, 측량비, 인지대 등 실비는 별도입니다. 개인 사안에 따라 비용의 종류와 범위는 다를 수 있습니다.
4. 가장 먼저 볼 것은 등기부 '을구'입니다
경남 양산시의 한 토지(목장용지 324㎡) 사례를 보겠습니다. 이 토지의 을구에는 소유자가 바뀌기 5년 전인 1992년에 한전 명의 지상권이 설정되어 있습니다. 설정 범위는 토지 전부, 존속기간은 철탑·송전선이 있는 동안, 지료는 무료입니다. 현 소유자는 1997년 공매로 취득했습니다. 이 사안의 보상 가능성은 사실상 0~1%라고 판단합니다.
- 첫째, 지료 약정은 무상이든 유상이든 등기되면 새 소유자에게도 대항력이 있습니다. 소유자가 바뀌어도 무상 지상권을 그대로 승계합니다.
- 둘째, 법정 이격거리 확대 판례는 한전이 사용권원이 없거나 일부만 가진 땅에 적용됩니다. 지상권이 토지 전부에 설정돼 있으면 추가로 청구할 미보상 면적이 없습니다.
- 셋째, 공매 가격에는 지상권의 제약이 이미 반영됐을 것입니다. 싸게 사 놓고 나중에 보상을 요구하면 신의칙 위반이나 권리남용으로 볼 소지가 큽니다.
행정사의 한마디
업무를 위임하기 전에 아래 여섯가지 사항을 확인해 주시면 정확한 상담과 빠른 업무처리가 가능합니다.
① 을구 지상권 유무 ② 범위(일부/전부) ③ 유상/무상 ④ 취득 시점과 원인(매매/공매) ⑤ 선로 전압과 이격거리 ⑥ 인접 필지 보유 여부를 먼저 확인해야 합니다. 실낱같은 예외는 최초 설정계약이 원인무효임을 입증하거나, 지상권이 없는 인접 필지를 송전선이 침범하는 경우를 찾는 것입니다. 본 글은 일반 정보이며, 개별 사안은 서류 검토 후 전문가 상담을 받으시기 바랍니다.
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