재건축 사업 조합원 현금 청산 어떻게 하나요?

조합설립 추진 위원회가 발족하면서, 앞으로 아파트 단지가 어떻게 바뀔지 기대와 걱정이 교차하는데요. 이 과정에서 “새 아파트 분양 대신 현금청산을 원한다"라는 조합원분들도 꽤 많으시죠? 오늘은 조합원 여러분이 재건축 과정에서 현금청산을 받을 수 있는 경우와 절차, 그리고 꼭 챙겨야 할 서류와 주의 사항까지 한 번에 쉽게 정리해 드립니다.

1. 정비 사업 절차

​

① 기본계획 수립

② 정비 계획

③ 정비구역

④ 시행자

⑤ 사업시행 인가

⑥ 분양신청

⑦ 관리처분계획

⑧ 착공 및 일반 분양

⑨ 준공 및 조합해산

​

2. 조합원도 ‘현금청산’이 가능할까?

​

재건축 사업에서 기본적으로 조합원은 새로 짓는 아파트를 분양받는 것이 원칙입니다. 하지만 몇 가지 특정한 사유가 있으면 현금청산이 허용됩니다.

​

• 현금청산이 가능한 대표적 경우

① 분양신청을 하지 않은 조합원: 관리처분계획 인가 전에 정해진 기간 내 분양 신청을 하지 않으면 현금청산 대상이 됩니다.

② 분양신청을 했어도 취소한 경우: 다만, 역시 관리처분계획 인가 이전에 취소해야 해당됩니다.

③ 관리처분계획 인가고시 이후에 조합원이 된 경우: 이때는 자동으로 현금청산 대상이 됩니다.

현금청산은 해당 부동산(토지·건물)의 시가를 기준으로 보상받는 절차입니다.

 

 

​

3. 재건축 사업에서 '매도청구'는 어떻게 이뤄질까?

​

재건축 사업에 참여하지 않겠다는 입장을 밝힌 토지 등 소유자(조합원 후보자)는 강제로 아파트를 매도해야 할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요?

​

『도시 및 주거환경 정비법』(이하 도시정비법)에 따라, 재건축 사업에서 매도청구가 가능한 대상과 그 절차에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다. 특히 재건축은 일반적인 공익사업과 달리 「토지보상법」상의 수용 대상이 아니기 때문에, 시가 보상이 원칙인 ‘매도청구 제도’를 잘 이해해두는 것이 매우 중요합니다.

​

1) 매도청구란 무엇인가요?

​

매도청구는 쉽게 말해, 사업시행자가 재건축에 참여하지 않는 조합원 후보자에게 그 부동산을 시가로 강제로 사들이는 제도입니다. 이는 수용과는 달리 법원의 확인을 받아야 하는 민사적인 절차이며, 감정평가액 등을 기준으로 시가 보상을 하게 됩니다.

​

2) 매도청구의 대상자는?

​

아래 두 가지 경우에 해당하면 재건축 사업에서 매도청구의 대상이 될 수 있습니다.

​

• 조합설립에 동의하지 않은 자

​

• 재건축조합 설립에 반대하거나 아무런 의견을 밝히지 않은 토지 등 소유자

​

• 시장·군수 또는 LH ·신탁업자를 시행자로 지정하는 데 동의하지 않은 자

​

• 조합이 아닌 방식으로 사업시행자를 지정하려는 경우, 이에 반대한 소유자도 포함됩니다.

​

즉, 재건축 사업에 끝까지 반대하거나, 아무런 의견도 표시하지 않은 토지 등 소유자는 매도청구 대상이 될 수 있는 것입니다.

​

3) 매도청구 절차, 이렇게 진행됩니다.

​

매도청구는 아래와 같은 법정 절차를 따라 진행되며, 정해진 기한을 놓치면 자동으로 '비 등의자'로 간주된다는 점에 유의해야 합니다.

​

① 촉구 통보

사업시행자는 사업시행계획 인가가 고시된 날부터 30일 이내에, 위 매도청구 대상자에게 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의할 것인지 서면으로 회신할 것을 촉구해야 합니다.

​

② 소유자의 회답

촉구를 받은 토지 등 소유자는 서면 촉구 일로부터 2개월 이내에 동의 여부를 서면으로 회신해야 합니다.

​

③ 회답이 없으면 = 동의하지 않겠다는 뜻

회답 기한인 2개월 내에 아무런 답변이 없으면, 자동으로 동의하지 않는 것으로 간주됩니다.

이건 매우 중요한 포인트입니다. ‘묵묵부답’이 ‘찬성’이 아니라 ‘반대’로 처리되는 거죠.

​

④ 매도청구 가능 시점

회답 기한이 끝난 날로부터 2개월 이내에, 사업시행자는 동의하지 않은 토지 등 소유자에게 해당 부동산(토지 또는 건축물)의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있습니다.

​

즉, 최대 4개월 이내에 법적 매도청구가 가능해지는 구조입니다.

​

4) 매도청구는 수용과 다릅니다.

​

많은 분들이 “재건축도 공익사업이니까 수용이 되는 거 아닌가요?”라고 묻습니다.

하지만 도시정비법상 재건축 사업은 천재지변 등 극히 예외적인 경우를 제외하고는 「토지보상법」상 수용 대상이 아닙니다.

​

그렇기 때문에 행정적인 수용이 아니라 민사적인 '매도청구' 절차를 통해 시가 보상을 해야만 재산권을 이전할 수 있습니다. 이 점에서 재개발과도 차이가 있으니 유의하세요.

​

따라서, 조합 참여를 원하지 않는다면, 대응 전략이 필요합니다

재건축 사업에 참여하지 않겠다는 선택은 개인의 권리이지만, 위와 같이 법정 절차에 따라 강제 매도청구를 받을 수 있다는 점에서 반드시 전략적 접근이 필요합니다.

​

📌 사전에 회답 기한을 확인하고, 동의/비동의 여부를 명확히 표시

📌 감정평가 및 보상 기준 검토

📌 필요시 법률 전문가의 자문 요청

​

​

현장에서는 ‘매도청구’를 조합원도 행사할 수 있는 것처럼 이해되는 경우도 있는데, 엄밀히 말하면 조합이 ‘매도청구권’을 행사해 조합원을 내보낼 때 주로 쓰는 용어라는 점도 참고해 주세요.

​

4. 현금청산 시 꼭 준비해야 할 서류는?

​

현금청산을 원할 경우, 위 절차가 시작된 뒤에는 다음과 같은 서류가 필요합니다.

• 현금청산 신청서 (조합 양식)
• 분양신청 포기 확인서 또는 미신청 확인서
• 주민등록등본 (실거주 여부 명확히)
• 등기사항 전부 증명서 (소유권 증명)
• 부동산 시세 확인서 (보상금 산정용)
• 인감증명서, 위임장(대리인 경우)

​

현금청산 신청은 대체로 관리처분계획 인가 고시된 다음 날부터 90일 이내 협의가 이루어지고, 협의 기간 만료일 다음 날부터 60일 이내에만 청구가 가능합니다. 시기를 놓치지 않도록 꼭 확인하세요!

​

5. 절차는 어떻게 진행되는지 한눈에 보기

단계	주요 내용
① 조합 설립	조합설립 인가, 사업 본격 착수
② 관리처분 계획 수립	분양 대상, 현금청산 대상 등 권리관계 확정
③ 현금청산 대상 통보	대상자에게 개별 통보
④ 현금청산 신청	위 서류 준비 후 신청
⑤ 시가 보상	구축 기준으로 현재 시가를 기준으로 청산
⑥ 협의/수용	협의 불발 시 토지수용위원회 수용재결 진행
⑦ 등기 및 대금 지급	소유권 이전 및 보상금 지급

마무리

​

재건축 조합원도 상황에 따라 새 아파트 분양 대신 현금청산을 선택할 수 있습니다.

기한과 절차, 준비서류를 꼼꼼히 챙기시고, 이해 안 되는 부분은 꼭 토지보상 전문 행정사 등 전문가 상담을 거쳐 결정하세요. 힘들고 복잡한 재건축, 한 번의 선택이 내 집 마련의 미래를 좌우합니다. 여러분의 권리와 미래를 현명하게 지키시길 바랍니다!

 

글로벌원 컨설팅 행정사 사무소

010-5949-0692

smlee1345@naver.com

​

 

#재건축현금청산 #매도청구절차 #도시정비법 #조합비동의자 #수용과매도차이 #현금청산절차